Aspect/Prioriteiten

Het prioriteren van onderhoudsactiviteiten heeft betrekking op het afstemmen van het beschikbare budget of het beleid (onderhoudsniveau) op de in de eerste drie jaren geplande onderhoudsactiviteiten. Het werken met een prioritering is alleen mogelijk als de inspecteur in het veld een voorstel doet voor de on-derhoudsactiviteiten en een aantal risicoparameters invult. De risicoparameters hebben betrekking op de gevolgen/effecten van het niet uitvoeren van onderhoudsactiviteiten oftewel uitstel van herstel van het aangetroffen gebrek (zie ook bijlage D van NEN 2767-1).

Er wordt voor het prioriteren gebruik gemaakt van een zestal parameters. Het doel van het gebruik van de parameters is het verkrijgen van extra informatie over de waargenomen gebreken. De parameters zijn ook een onderdeel van de onderhoudsniveaus als hulpmiddel bij het afstemmen van de meerjarenonder-houdsprognose op het beleid. Bij een correcte invulling door de inspecteur wordt een toetsing van de op-gevoerde activiteiten aan het opgestelde beleid en het gewenste onderhoudsniveau mogelijk.

Belevingswaarde Dit aspect richt zich op zaken welke samenhangen met de esthetica, het aanzien, het beleven van, etc.
Gebruikswaarde Dit aspect richt zich op gebreken die het gebruik van het gebouw of bouwdeel beĆÆnvloeden.
Binnenmilieu Dit aspect richt zich op de kwaliteit van het binnenmilieu, met name de binnenluchtkwaliteit.
Veiligheid/gezondheid Dit aspect richt zich op gebreken die het risico op lichamelijk letsel van huurders en/of passanten/bezoekersomwonenden, etc. kunnen inhouden.
Toename reparatieverzoeken Dit aspect richt zich op de eventuele (financiƫle) toename van reparaties op grond van verzoek van huurders of medewerkers.
Financiƫle vervolgschade Het aspect vervolgschade richt zich op de eventuele meerkosten die zullen ontstaan indien een gebrek niet wordt verholpen. Het betreft hier een toename van de kosten aan het bouwdeel zelf of aan de onderliggende constructie. Kosten aan inventaris en meubilair blijven buiten beschouwing.

Ā 

Belevingswaarde Dit aspect richt zich op zaken welke samenhangen met de esthetica, het aanzien, het beleven van, etc.
Gebruikswaarde Dit aspect richt zich op gebreken die het gebruik van het gebouw of bouwdeel beĆÆnvloeden.
Binnenmilieu Dit aspect richt zich op de kwaliteit van het binnenmilieu, met name de binnenluchtkwaliteit.
Veiligheid/gezondheid Dit aspect richt zich op gebreken die het risico op lichamelijk letsel van huurders en/of
passanten/bezoekersomwonenden, etc. kunnen inhouden.
Toename reparatieverzoeken Dit aspect richt zich op de eventuele (financiƫle) toename van reparaties op grond van verzoek van huurders of medewerkers.
Financiƫle vervolgschade Het aspect vervolgschade richt zich op de eventuele meerkosten die zullen ontstaan indien een gebrek niet wordt verholpen. Het betreft hier een toename van de kosten aan het bouwdeel zelf of aan de onderliggende constructie. Kosten aan inventaris en meubilair blijven buiten beschouwing.

De mogelijke invulling van de parameters is:
1. Het aangetroffen gebrek heeft geen effect op de betreffende parameter.
2. Het aangetroffen gebrek heeft een gering effect op de betreffende parameter.
3. Het aangetroffen gebrek heeft een sterk effect op de betreffende parameter.

De bouwtechnische onderhoudsniveaus worden ingevuld door aan iedere risicoparameter een grenswaarde toe te kennen. De inspecteurs geven dus het risico van uitstel van activiteiten aan, het beleid bepaalt welke risicoā€™s voor welk gebouw nog acceptabel zijn.

Riscomatrix

De opgaven op de parameters belevingswaarde, gebruikswaarde, binnenmilieu en veiligheid richten zich op het in kaart brengen van de betekenis van de noodzakelijk geachte herstelmaatregelen ten aanzien van het functioneren van het gebouw. Met andere woorden wat schiet de huurder op met het uitvoeren van het noodzakelijk geachte onderhoud.
De opgaven in de velden reparatieverzoeken en vervolgschade richten zich op het in kaart brengen van de financiƫle gevolgen in geval van uitstel van de noodzakelijk geachte activiteiten voor de verhuurder.
Het antwoord op de afzonderlijke aspecten is praktisch het best te benaderen vanuit het stellen van de volgende vraag: Wat gebeurt er indien het noodzakelijk geachte herstel de eerste 3 jaar niet uitgevoerd zou worden?

Het antwoord op deze vraag kan dan zijn:
1. Uitstel heeft geen effect op de belevingswaarde, enz.
2. uitstel heeft een gering effect op de belevingswaarde, enz.
3. uitstel heeft een duidelijk effect op de belevingswaarde, enz.

Belevingswaarde

Dit aspect richt zich op zaken welke samenhangen met de esthetica / het aanzien / het beleven, enz.:

  • Ā verkleuring / vergeling / bontheid;
  • vervuiling / bekladding;
  • schimmelaanslag;
  • visuele recht- en strakheid;
  • een eerste indruk van professionaliteit van uitvoering, materiaalgebruik, e.d.;
  • ā€œspraakmakendeā€ klachten met betrekking tot onderhoudstoestand van bouwdelen (houtrot, betonrot, slecht onderhoud, enz.).

Invulling:
1. Er is geen sprake van enige verstoring van de beleving, de esthetica.
2. Er is in het normale gebruik, het voorbij gaan, geen sprake van verstoring van de esthetica. Alleen bij een nadere bestudering of een dagelijkse confrontatie met het gebruik is sprake van verstoring.
3. Er is sprake van een duidelijk zichtbare aantasting van de belevingswaarde.

Gebruikswaarde

Dit aspect richt zich op zaken welke het gebruik van het gebouw en/of bouwdeel beĆÆnvloeden:

  • het open / dicht kunnen doen (ramen / deuren / kranen / schakelaars / schuiven, e.d.);
  • vrije hoogte (deuren);vast kunnen houden / kunnen steunen tegen, e.d. (leuningen / hekwerken);doorzicht (beglazing);
  • stevigheid / stijfheid (vloeren / wanden om iets op te hangen);
  • vlakheid (vloeren / wanden ā€“ wegzetten kasten / tafels, e.d.);
  • voldoende afmetingen (oppervlak / lengte);
  • voldoende voorzieningen (gas / water / elektra);
  • bereikbaarheid / toegankelijkheid / bruikbaarheid (onlogische plaatsing van bijvoorbeeld schakelaars / kruipruimte onder water, e.d.);
  • beloopbaarheid /stroefheid (trappen / galerijen / balkons);onderhoudbaarheid / reinigbaarheid, e.d.

Invulling:
1. Er is geen sprake van enige hinder in het gebruik.
2. Er is in het normale gebruik sprake van een geringe verstoring in het gebruik, zoals aanlopen van ramen en/of deuren.
3. Er is sprake van een ernstige hinder bij het gebruik van het betreffende bouwdeel. Voorbeelden zijn niet te openen deuren en ramen, ernstige gladheid van vloerafwerkingen etc.

Binnenmilieu

Dit aspect richt zich op de kwaliteit van de ā€œgeconditioneerde luchtā€ in het gebouw:

  • lekkages / vochtdoorslag;
  • tocht- / winddichtheid;
  • warmte;
  • luchtvochtigheid;
  • geluid (buren / omgeving / sanitair / rammelende ā€“ zingende bouwdelen);
  • luchtverontreiniging / stank;
  • ongedierte.

Invulling:

1. Er is geen sprake van afname van de binnenluchtkwaliteit als gevolg van het betreffende gebrek.
2. Er is sprake van een beperkte achteruitgang van de kwaliteit van de binnenlucht als gevolg van het betreffende gebrek. Voorbeelden zijn toename van de luchtvochtigheid als gevolg van lekkages, niet functioneren van de CV, etc.
3. Er is sprake van een ernstige achteruitgang van de binnenlucht kwaliteit met direct gevaar voor de huurders. Voorbeelden zijn gaslekkages, lekkages rookgasafvoeren etc.

Veiligheid/gezondheid

Dit aspect richt zich op zaken welke het risico van lichamelijke letsels aan huurders, passant, bezoeker, medewerker, e.d. kunnen inhouden.

  • letsels ten gevolge van afvallende / afwaaiende voorwerpen / bouwdelen;
  • letsels ten gevolge van het afvallen / doorzakken / doorvallen, e.d. van personen (hekwerken / ontbrekende delen in vloeren / sterk aangetaste vloer- / dakconstructies);
  • letsels ten gevolge van vergiftiging / stikken ( gas / rookgassen), brand / ontploffing (gas / elektra), blootstelling aan elektrische stroom;
  • letsels ten gevolge van onvoldoende sterkte / verband van bouwdelen.

Invulling:
1. Er is geen sprake van risicoā€™s bij het niet verhelpen van het betreffende gebrek.
2. Er is sprake van een beperkte risico voor personen, etc. De invulling is met name van toepassing op gebreken welke een potentieel probleem kunnen vormen binnen de te beschouwen periode van 3 jaar, maar het nu nog niet zijn. Voorbeelden zijn corrosie van een balkonhek in een gevorderd stadium, houtrot op beperkte schaal in een balkon- of galerijhek etc.
3. Er is sprake van een direct gevaar voor de veiligheid van huurders.

Reparatieverzoeken

Klachtenonderhoud richt zich op de meerkosten van herstelwerkzaamheden bij uitstel van voorgestelde activiteit. Het betreft hierbij meerkosten die gemaakt moeten worden om het specifiek gebrek binnen een andere onderhoudsvorm te verhelpen. Deze meerkosten kunnen ontstaan door bijvoorbeeld melding via de klachtenintake naar de onderhoudsdienst.

Invulling:
1. Binnen de beschouwde 3 jaar is niet te verwachten dat de (financiĆ«le) omvang van het normale klachtenonderhoud beĆÆnvloed wordt door uitstel van activiteiten.
2. Binnen de beschouwde 3 jaar bestaat er een gerede kans op een incidentele klacht (met financiƫle gevolgen) van de huurder bij uitstel van activiteiten.
3. Binnen de beschouwde 3 jaar zijn zeker een klacht en mogelijk zelfs meer klachten (met financiƫle gevolgen) te verwachten bij uitstel van de activiteit.

Vervolgschade

Vervolgschade richt zich op de meerkosten van herstelwerkzaamheden bij uitstel van de voorgestelde activiteiten. De vervolgschade beperkt zich tot het herstel van bouwdelen. Schades aan en herstel van meubilair, inventaris, e.d. blijven buiten beschouwing. Buiten beschouwing blijven ook doktersrekeningen, e.d. in geval van vervolgschade met betrekking tot de gezondheid van personen, e.d.
Opgemerkt wordt dat vervolgschade in veel gevallen samenhangt met het binnendringen van vocht in het gebouw en zijn samenstellende bouwdelen.

Invulling:
1. Binnen de beschouwde 3 jaar is geen vervolgschade te verwachten. Deze opgave richt zich vooral op onderhoudswerkzaamheden waarbij bouwdelen vervangen worden en waarbij geen uitstraling in schaden naar omliggende bouwdelen zal optreden in geval van uitstel.
2. Binnen de beschouwde 3 jaar is geringe vervolgschade te verwachten. Dit kan zich richten op onderhoudswerkzaamheden met een reparatieachtig karakter waarbij de omvang van de te repareren plek geleidelijk toeneemt in de tijd, bijvoorbeeld bij het herstel van houtrot via houtreparaties.
3. Binnen de beschouwde 3 jaar is aanzienlijke vervolgschade te verwachten. Dit kan zich richten op het moeten vervangen van andere bouwdelen waarbij de schade aan die bouwdelen zich niet geleidelijk in de tijd ontwikkelt, maar bij Ć©Ć©nmalig falen in volle omvang optreedt (bijvoorbeeld het moeten vervangen van dakisolaties, plafonds in geval van uitblijven van herstel aan een dakbedekking).